🐍 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Asansör

Bukonuda temel olan 5711 sayılı ve 634 sayılı kat mülkiyeti kanunlarıdır. Bu kanunlar çerçevesinde kat sahiplerinin ve kiracılarının ödemekle yükümlü olduğu giderler belirlenmiştir. Bu giderlerin kimden tahsil edileceğini apartman yönetimi kanunlar çerçevesinde belirlemeli ve buna göre tahsilat yapmalıdırlar. KatMülkiyeti Kanunu’nda avans. 634 sayılı Kanun’un 20’nci maddesinde kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için avans toplanacağı ve bu avansa tüm kat maliklerinin EŞİT oranda katılacağı ifade edilmiştir. vedolayısıyla şehirleşme olguları “kat mülkiyeti” olarak nitelendirilen kuruma eskiden olduğundan daha fazla ihtiyacı ortaya koymuştur7. Bunun sonucunda Türkiye’de ilk defa 1965 yılında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yürürlüğe girmiştir. Böylece yatay mülkiyet anlayışından (yatay tescil), düşey mülkiyete KANUNVE YÖNETMELİKLER; KANUN VE YÖNETMELİKLER. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; Asansör Yönetmeliği; Binalarda Enerji Performansı (Isı Yalıtım) Yönetmeliği; Otopark Yönetmeliği; Sığınak Yönetmeliği . Bize info@ adresinden veya 05072787366 telefonundan ulaşabilirsiniz. 634Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kitap,Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun Taşınmaz Mal Z Arama için en az 3 karakter girmelisiniz. Gürültü temizlik ve güvenlikle ilgili, binada yaşayan herkesin uyması gereken apartman kuralları maddeleri her anagayrimenkulün kullanım şekline göre özel düzenlenmiş olabilir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti başta olmak üzere ilgili diğer yasalarca uyulması zorunlu olan kuralların yanı sıra tapu sicilinde kayıtlı yönetim 2306.1965 kabul tarihli, 02.07.1965 tarihinde 12038 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre “Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir” denilmektedir. Buna göre şehirleşmenin ayrılmaz parçası olan apartman sO0T79. Ortak Nokta 2019 Tüm Hakları Saklıdır. Kanun Numarası 634Kabul Tarihi 23/6/1965Yayımlandiğı R. Gazete Tarih 2/7/1965 Sayı 12038Yayımlandığı Düstur Tertip 5 Cilt 4 Sayfa 2932 Genel Hükümler A Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı I-Genel kuralMadde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir. II – TariflerMadde 2 – Bu kanuna göre a Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe Ana gayrimenkul;yalnız esas yapı kısmına Anayapı ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine Bağımsız bölüm; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere Eklenti; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına Kat mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara Kat maliki;b Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine Ortak yerler; kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına Kullanma hakkı;c Değişik 13/4/1983 – 2814/1 md. Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı; bu hakka sahip olanlara da kat irtifak sahibi;d Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına Arsa payı;e Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede Sözleşme;denir. III – Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliğiMadde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.Değişik 13/4/1983 – 2814/2 md. Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir. IV – Ortak yerlerMadde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,b Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,c Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de Ortak yer konusuna girer. B Bağlantılar I – Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantıMadde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı,kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla de geçmez ve başka bir hakla kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar. II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantıMadde 6 – Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parça- sı sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki kat mülkiyeti kütüğünün Beyanlar hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. C Ortaklığın Şüyuun giderilmesi ve öncelikle satınalma Şüf’a hakkıI – Ortaklığın giderilmesiMadde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. II- Öncelikle satınalma hakkıMadde 8 – Değişik birinci fıkra13/4/1983 – 2814/3 md. Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını bu maddenin aksine hüküm konulabilir. D Genel hükümlerin uygulanma alanıMadde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar,Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması A Genel kuralMadde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile tümünün mülkiyeti Kat mülkiyeti ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. B Kat mülkiyeti kütüğüMadde 11 – Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak Kat mülkiyeti kütüğü ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartıyla, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılırHenüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat mülkiyeti zabıt defteri ne tescil olunur. C Kat mülkiyetinin kurulmasıI – İstem ve belgelerMadde 12 – Değişik 13/4/1983 – 2814/4 md.Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de Anagayrimenkulün yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;b Anagayrimenkulün yapı veya yapıların ön ve arka cephelerini ve mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13×18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;c Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;d Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halin- de bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı. II – Sözleşme ve tescilMadde 13 – Değişik birinci fıkra 13/4/1983 – 2814/5 md. Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki Mülkiyet hanesine Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün Taksim halinde kayıtların nakli ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.Değişik 13/4/1983 – 2814/5 md. Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin a bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir. D Kat irtifakının kurulmasıMadde 14 – Değişik birinci fıkra13/4/1983 – 2814/6 md. Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin a ve c bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve d bendindeki yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün Beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikine dayanılarak yapılır. Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları A Kat maliklerinin haklarıI – Bağımsız bölüm üzerindeMadde 15 – Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere – Ortak yerler üzerinde Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. B Kat irtifakı sahibinin haklarıMadde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.Değişik 13/4/1983 -2814/7 md. Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.Ek 13/4/1983 – 2814/7 md. Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları A Kat Maliklerinin borçlarıI – Genel kuralMadde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma Sükna, hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü – Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumlulukMadde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.Değişik 13/4/1983 – 2814/8 md. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma Madde 20 – Değişik birinci fıkra13/4/1983 – 2814/9 md. Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkçaa Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;b Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;Katılmakla Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.Değişik 13/4/1983 – 2814/9 md. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları – Sigorta anlaşmasıMadde 21 – Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır,Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait hakkındaki emredici hükümler – Ortak giderlerin teminatıMadde 22 – Değişik birinci fıkra 13/4/1983 -2814/10 md. Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma sükna hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.Değişik 13/4/1983-2814/10 md. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları – Müsaade mecburiyetiMadde 23 – Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle – Yasak işlerMadde 24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh – Kat mülkiyetinin devri mecburiyetiMadde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihin- deki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilira Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;b Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;c Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer ola- rak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer. B Kat irtifakı sahiplerinin borçlarıMadde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında, devrine karar irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür. Anagayrimenkulün Yönetimi A Genel kurulMadde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından Yönetim planıMadde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.Değişik 13/4/1983-2814/11 md. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülki- yeti kütüğünün Beyanlar hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararlarıI – Toplantı zamanıMadde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde bir sebebin çıkması halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da sayıMadde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, karar sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler – Oya katılmaMadde 31 – Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir,fakat oya maliklerinden biri oyunu,yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin – KararlarMadde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara malikleri kurulu kararları 1 den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre – Hakimin müdahalesiMadde 33 – Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma Sükna hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur;yirmibeşinci madde hükmü YöneticiI – AtanmasıMadde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye Yönetici, kurula da Yönetim kurulu sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikce, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak – Yöneticinin görevleri1. Genel yönetim işlerinin görülmesiMadde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görüra Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;b Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;c Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;d Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;e Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;f Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;g Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;h Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;i Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;j Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;k Kat malikleri kurulunun toplantıya Defter tutulması ve belgelerin saklanmasıMadde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar İşletme projesinin yapılmasıMadde 37 – Değişik13/4/1983 – 2814/12 md.Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi projede özelliklea Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;b Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;c Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden Sorumluluğu kuralMadde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi Hesap VermeMadde 39 – Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir,Değişik 13/4/1983-2814/13 md. Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına Yönetimin denetlenmesiMadde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, 1 den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza Yenilik ve ilavelerI – Faydalı olanlarMadde 42 – Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve ar- sa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.Ek10/12/1990 – KHK – 431/1 md.; Aynen kabul 5/2/1992-3770/1 md. Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.Ek 10/12/1990 – KHK – 431/ 1 md.; Aynen kabul 5/2/1992-3770/1 md. Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre – Çok masraflı ve lüks olanlarMadde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir. Günümüzde çok katlı binalarda yaşam her geçen gün yaygınlaşırken yeni binalara getirilen asansör zorunluluğu ise binalarda asansör bakım masrafı tartışmalarını da beraberinde getirdi. Peki, asansör ücretini kimler öder, dükkan, 1 katta ve giriş katta oturanlar asansör parası öder mi, kimler asansör parası aidatı ödemez, dükkanlar asansör masrafına katılır mı, asansör masraflarına her daire katılmak zorunda mı, asansör parasını ödemeyenler için neler yapılabilir, 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu kapsamında ki haklar neler? Asansör bakım masrafı ve tamir ücretlerinin son derece yüksek rakamlara ulaşması nedeni ile ne yazık ki pek çok binada tartışmalar yaşanabiliyor. Özellikle de dükkanlar, giriş katta oturanlar ve 1. katta oturanlar asansör masrafına kullanmadıkları için dahil olmak istemezken bazı binalar çareyi asansörü kullanıma kapatmakta arayabiliyor. KİMLER ASANSÖR AİDATI ÖDEMEZ, DÜKKANLAR VE GİRİŞ KATTA OTURANLAR ASANSÖR MASRAFINA KATILIR MI, HER DAİRE KATILMAK ZORUNDA MI? Evet, tüm daireler ve bağımsız bölümler içerisinde yer alan dükkanlar da asansör masraflarına katılmak zorundadır. Konu hakkında uygulanan kat mülkiyeti kanunu kapsamında yönetim planı içerisinde aksini gösteren bir karar alınmadığı takdirde ya da kat malikleri kurulu kararı ile bunun aksini gösteren bir karar alınmadığı takdirde asansör giderlerine tüm kat maliklerinin katılımı zorunludur. Asansör aidatı ödemeyecek olan kişileri kat malikleri kurulu toplantısı ve yönetim planı belirler. Bazı binalarda giriş katta oturan kişilerin asansör hizmetinden yararlanmadıkları için bu masraftan çıkartılabilmesi söz konusu olabilmektedir. Burada önemli olan çoğunluk oyun alınarak bu kararın onaylanması ve yönetim planına işlenmesidir. 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU ASANSÖR Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesi şu şekildedir; "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça b Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortaktesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür." ASANSÖR PARASINI ÖDEYEMEYENLER İÇNİ NELER YAPILABİLİR? Asansör parasının ödenmesi aksi yönde bir karar alınmadığı takdirde zorunlu olup ödenmemesi durumunda aidat borcundan icra takibi bile yapılabilmektedir. Başlıklar1 Kat Mülkiyeti Kanunu Ortak Alan Kat Malikleri Kurulu Site – Apartman Yöneticisi Müdahalenin Meni Kocaeli’de Apartman ve Site Yönetimi Kocaeli’de Apartman ve Site Aidat Takibi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve buna bağlı çıkartılan yönetmelikler ile amaçlanan; yaygınlaşan apartman ve site hayatındaki düzeni ve uyuşmazlıkları sağlayabilmektir. Site veya apartmanda ortak yaşamın daha elverişli ve düzenli olabilmesi için herkesin eşit derecede sorumluluk aldığı ve kararların belirli kurallar çerçevesinde verildiği sistemi düzenlemektedir. Ayrıca toplu yapı yönetimine nasıl geçildiği, hangi şartların olması durumunda toplu yapı yönetimi kurulabileceği de işbu kanunda açıkça düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yukarıda bahsetmiş olduğumuz hususlarda elbette ki uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Birlikte hareket etmeyi ve ortak paydada buluşarak karar almayı amaçlayan bir sistemde uyuşmazlıkların olması kaçınılmazdır. Ortak alan ihlali, aidatların ödenmemesi, kat malikleri kurulunda alınan karara itiraz edilmesi, kat malikleri tarafından karar verilemeyen bir hususta hakim müdahalesi, kat maliklerini rahatsız edici davranışlar, toplu yapı kurallarının ihlal edilmesi gibi bir çok uyuşmazlık yaşanabilmektedir. Anılan kanun çerçevesinde yaşanan uyuşmazlıklar Sulh Hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın veya toplu yapının bulunduğu yer mahkemesidir. Ortak Alan Uyuşmazlıkları Toplu yapı ve Apartmanlarda ortak alan olarak kullanılan alanlar bulunmaktadır. Bunlar kanunumuzda sınırlı sayıda sayılmadığından her somut olaydaki duruma göre ortak alan tespit edilmelidir. Kalorifer dairesi, merdiven boşlukları, yangın merdiveni, kömürlük, depo gibi alanlar ortak alan olarak adlandırılabilir. Bunlar toplu yapı vaziyet ve yönetim planında açıkça gösterilmesi gerekmektedir. Bir yerin ortak alan olarak adlandırılıp adlandırılmaması hukuken çok önemlidir. Çünkü ortak alan olarak adlandırılan yer ile ilgili uyuşmazlıkların çözümü için maliklerden herhangi birisinin, ortak alan ihlalinin giderilmesine ilişkin Sulh Hukuk mahkemesinde dava açması yeterli olacaktır. Ortak Alanlar yalnızca kat maliklerinin oy birliği ile kiraya verilebilecektir. Bir malikin bile onayının olmadığı durumda ortak alan kiraya verilemeyecektir. Ortak alandan elde edilen gelirler, kat maliklerine oranlarınca dağıtılacak veya toplu yapı yönetimi tarafından giderlere kullanılabilecektir. Ayrıca ortak alanlara ilişkin giderler ve temizlikten de tüm kat malikleri sorumlu olacaklardır. Kat Malikleri Kurulu Görevleri Toplu yapı yönetimlerinde karar organı kat malikleri kuruludur. Kurul elinde bulunan bu yetkiyi daha hızlı karar alınması ve pratik olması amacıyla bir yönetici ve yönetim grubuna devredebilmektedir. Kat malikleri kurulu yönetim planı çerçevesinde kararlar alabilecektir. Kat malikleri, usule uygun şekilde ilanın yapılmasıyla birlikte toplanırlar. Yılda bir kere olağan seçimli toplanacak kurul acil hallerde olağanüstü de toplanabilecektir. Bu toplantılarda alınacak kararların geçerli olabilmesi için ilk şart usule uygun şekilde toplantıyı kat maliklerine duyurmak olacaktır. Daha sonrasında ise kanunda aranan çoğunluğun sağlanması durumunda usule uygun şekilde karar alınmış olacaktır. Ortak alanlar, aidatın belirlenmesi, yöneticinin seçilmesi ve diğer uyuşmazlıklar kat malikleri kurulunda karara bağlanabilecek durumlardan bazılarıdır. Site – Apartman Yöneticisi Görevleri Yöneticinin ilk ve asli görevi kat malikleri kurulu raporlarını, mali durumu gösterir gelir ve giderlerin yazıldığı defteri düzenli bir şekilde muhafaza etmektir. Daha sonrasında ise aidatları toplamak, toplu yapıdaki eksiklikleri gidermek, asansör, bahçe düzenlemesi gibi süreklilik arz eden iş ve işlemleri yapmak / yaptırmaktır. Yönetimi ilgilendiren tebligatların ve müzekkerelerin kabulü, yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine yönelik yönetim adına dava yolu veya icra yolundaki işlemlerin takibi gibi hukuki işlemlerinde de yetkilidir. Müdahalenin Meni Davaları Müdahalenin meni, diğer bir adıyla ortak alan ihlaline son verilmesine yönelik davalar taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk mahkemesinde görülecektir. Öncelikle bir ortak alan ihlalinden bahsedebilmemiz için ihlal edildiği iddia edilen yerin ortak alan olarak belirlendiğinden emin olmak gerekmektedir. Bunun için ilk bakılacak yer yönetim ve vaziyet planlarıdır. Bu planlarda ortak alanlar açıkça belirlenmiş olduğundan uyuşmazlık yaşanan yerin öncelikle ortak alan olarak adlandırıp adlandırılmadığına bakılması gerekmektedir. Sonrasında ise usule uygun bir şekilde ortak alan kullanımına izin veren bir kat malikleri kararı olup olmadığına bakılır. Bu iki şartın ardından ise yapılan müdahalenin ortak alanı ihlal edip etmediğinin tespiti çok önemlidir. Tüm bu saydığımız şartların oluşması halinde, toplu yapıda bulunan ortak alandaki ihlalin giderilmesi için, Sulh Hukuk mahkemesinde müdahalenin meni davası açılabilecektir. Kocaeli’de Apartman ve Site Yönetimi Vekilliği Genel tabiri ile toplu yapılar olarak adlandırdığımız apartman ve sitelerde son zamanlarda fazlaca uyuşmazlık yaşanmaktadır. Yazımızın yukarıdaki bölümlerinde belirtmiş olduğumuz, kat malikleri kurulu kararları ve buna itirazlar, yöneticin görevleri, ortak alan ihlalleri gibi konularda fazlaca uyuşmazlık yaşanmaktadır. Tüm bu uyuşmazlıkların çözümü için bazen mahkemeye başvurmak gerekirken bazen de kısa yoldan çözüm için anlaşma yoluna başvurmak gerekmektedir. Tüm bu uyuşmazlıkların çözümü, dostane yolların aranması, danışmanlıklar ve ortak giderlere katılmayanlara ilişkin icra takibi, ofisimiz tarafından özenle takip edilmektedir. Siz de toplu yapılarda oturuyor ve hukuki uyuşmazlıkların çözümü için profesyonel destek almak istiyorsanız Kocaeli’de Apartman Ve Site Yönetimi Vekilliği alanında uzman avukatlarımız ile çalışmak için iletişim kısmında yer alan bilgilerden bize ulaşabilirsiniz. Kocaeli’de Apartman ve Site Aidat Takibi Toplu yapı olarak adlandırdığımız apartman ve site yönetimlerinin en büyük sorunu aidatların ödenmemesidir. Aidatlar kat malikleri kurulu kararı ile belirlenen ve herkesin uymak zorunda olduğu giderlerdendir. Dolayısıyla da kat maliki aylık veya yıllık belirlenen aidatı ödemek zorundadır. Ancak ülkemizde son zamanlarda yaşanan en büyük sorunlardan birisi aidatların veya diğer giderlerin vaktinde ödenmemesidir. Vadesi gelen alacağın ödenmemesi durumunda icra takibi vasıtasıyla aidatlar tahsil edilebilmektedir. Aidatların hızlı bir şekilde tahsili ve profesyonel destek için iletişim kısmında yer alan bilgiler ile avukatlarımıza ulaşabilirsiniz. Not Sıkça okunan Şufa Hakkı Nedir? Önalım Hakkı Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. ASANSÖR YAPIMINDAN KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU I. GİRİŞ Ülkemizde daha önce inşaatı tamamlanmış ve oturulmaya başlanmış olan binalarda asansör ihtiyacının çıkması üzerine kat maliklerinin bir kısmının asansör yapılmasına onay vermeleri bir kısmının ise karşı çıkmaları üzerine uyuşmazlıklar çıkmakta ve konu çoğu kez yargıya intikal etmektedir. Bu makalemizde asansör yapılması gereken bir binada bu inşaatın nasıl yapılacağı ve maliyetinin kat maliklerinden nasıl tahsil edileceği konusunu inceleyeceğiz. II. ASANSÖR YAPIMININ KAT MÜLKİYETİ KANUNU AÇISINDAN HUKUKİ DURUMU Asansör, binalardaki yaşamı kolaylaştırması açısından gerek 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gerekse Yargıtay içtihatları uyarınca faydalı yenilik ve ilave olarak kabul edilmektedir. Bu sebeple yapımı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesinde belirtile usuller dairesinde gerçekleştirilir. III. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE ASANSÖR YAPIMI KARARI ALINMASI Kat mülkiyetine tabi bütün binalarda faydalı olan bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Kanun koyucu yenilik ve ilavelerin yapımında pay ve paydaş çoğunluğunu esas tutmuştur. Bu sebeple öncelikle kat malikleri kurulu yine Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki esaslara göre toplanıp pay ve paydaş çoğunluğu ile asansör yapımına karar vermek zorundadır. IV. YAPIMA KARŞI ÇIKAN KAT MALİKLERİNİN DURUMU Kat maliklerinden bir kısmı asansör yapımına karşı çıkarsa kat malikleri kurulu toplantısında alınan karara karşı hâkimin müdahalesini isteyebilir. Karara karşı kat malikinin hâkimin müdahalesini isteyebilmesi için toplantıya katılmış ve karşı oy kullanmış olması gerekir. Bu durumda bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açması gerekmektedir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren yine bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açma hakkına sahiptir. Bir aylık sürelerin üst sınırı kararın verildiği tarihten itibaren altı aydır. Kat malikleri kurulunun verdiği kararların yok hükmünde ya da mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Ancak yokluk ve butlana davaya bakacak olan mahkeme karar verir. Karara karşı iptal davası açılmaz ya da açılır ama dava reddedilirse yapılacak olan asansörün giderlerine her kat maliki arsa payı oranında katılmak sorundadır. V. YAPIM GİDERLERİNE KATILMAYAN KAT MALİKİNİN DURUMU Asansör yapıldıktan sonra binanın ortak yer ve tesisi haline gelecektir. Bu sebeple karara karşı olan kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle asansör yapımı için gerekli gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, payına düşen kısım için dava açılabileceği gibi doğrudan icra takibi de yapılabilir. Diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açma ve icra takibini yapma hakkına sahiptir.

634 sayılı kat mülkiyeti kanunu asansör